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전원생활정보

토지 지목변경 절차,지목변경 방법과 비용

by 초이통 2022. 4. 5.

토지 지목변경 절차,지목변경 방법/변경시 비용,토지 형질변경이란

토지 지목변경 방법/절차와 비용

지목변경은 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다. 즉, 형질변경 등을 통해 토지의 성질을 바꾼 후에 현실에 맞게 지목을 정정하는 것이다.

지목변경은 개발행위 허가(형질변경 허가)를 득하고 목적 사업을 완료했을 때 가능하다. 무턱대고 아무 때나 할 수 있는 것은 아니다.

 

예를 들어 농지의 경우 전용허가 등을 받은 경우를 제외하고는 전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하지 못하며, 산지 역시 전용허가 등을 얻어 전용되는 경우를 제외하고는 지목을 변경할 수 없다.

 

때문에 지목변경 행위 그 자체만으로도 많은 투자수익을 올릴 수 있다. 예를 들어 농지나 산지를 전용하여 건축할 수 있는 지목으로 변경할 경우, 투자금액 대비 많은 기대수익을 올릴 수 있다.

특히 도로변의 농지나 산지전용은 더욱 그러하다. 또 지목이 변경되면 그 토지는 거래가 쉬워져 그만큼 환금성도 좋아진다.

 

 

지목변경을 하기 위해서는 합병과 마찬가지로 별도로 지적측량을 실시할 필요가 없으나 지목변경에 대한 사실여부를 판단하기 위하여 토지의 이용현황, 관계법령의 저촉여부 등을 확인 및 조사하여야 한다.

 

지목의 종류

 

지목(地目)이란 토지의 주된 사용 목적에 따라 28가지로 구분한 명칭이다. 전, 답, 유지, 도로, 과수원, 목장용지 등으로 나뉘며 각각의 지목은 과세 기준으로 쓰인다.

 

 

지목변경이 가능한 토지

 

- 국토계획법 등의 관계법령에  의거하여 인·허가 등을 받은 사업의 수행으로 형질변경이 되거나 건축물의 공사가 완료된 토지
- 건축물의 용도가 다른 용도로 변경되어 지목이 다르게 된 토지
- 기타 토지의 사용 목적이 변경된 토지

 

토지별 지목변경 조건 가능 여부 및 방법

 

1. 산지(임야)에서 대지로는 거의 불가능

임야에서 대지로 지목 변경은 반드시 건물을 지어야 하며 건축허가를 받기 위해서 경사가(지자체별 차등) 20도(15도)를 넘지 않아야 함

 

2. 농지(답, 전), 임야(산지)를 대지 또는 창고, 공장용지로는

농지(산지) 전용 허가 - 해당 토지에 건물을 지을수 있도록 토지의 형질변경한 다음에 실제로 건물을 지어 사용승인을 받아야 한다.

반드시 토지를 개발하여 건물을 지어야 지목 변경이 가능하며, 지목을 대지, 공장용지, 창고용지 등으로 변경할 수 있다.

 

3. 농지의 농가주택건축시에는

농업진흥구역과 농업보호구역별로 다르며 농가 주택을 짓고자 하는 부지와 도로가 2m 이상 접해 있어야 가능하다.

현지 농민이 아닌 경우 농업보호구역에는 농가주택건축이 가능하지만 농업진흥구역에는 불가 하다.

 

토지 지목변경 절차

토지소유자는 지목변경 사유를 기재한 신청서에 다음 중 필요한 서류를 첨부하여야 한다.

 

필요한 서류는

①관계법령에 의하여 토지의 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명하는 서류의 사본

②국공유지의 경우에는 용도폐지 되었거나 사실상 공공용으로 사용되지 아니함을 증명하는 서류의 사본

③토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류의 사본 등을 말한다.

 

그러나 개발행위허가ㆍ농지전용허가ㆍ보전산지전용허가 등 지목변경과 관련된 규제를 받지 않는 토지의 지목변경이나 전ㆍ답ㆍ과수원 상호간의 지목변경인 경우에는 서류의 첨부를 생략할 수 있다. 

 

 

형질변경이란

 

토지의 형상을 임야를 전답으로, 전답을 대지로 변경하는 행위를 의미한다.

토지형질변경은 절토, 성토, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위를 말한다.

토지의 형질변경을 하고자 하는 자는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따라 시장, 군수에게 개발행위허가를 받아야 한다.

 

1만m2이상의 주거지역, 상업지역, 자연녹지, 생산녹지지역 5천m2이상의 자연환경보전지역 등의 형질변경을 할 경우는 중앙 도시계획위원회(국토해양부에 두는 위원회)의 심의를 거쳐야한다.

토지의 형질 변경을 하기 전에 “개발행위허가”를 먼저 득해야 한다.

 

※ 토지형질변경 금지대상지

 

1.농지로서 보존이 필요한 토지

2.역사적, 문화적, 향토적 가치가 있는 토지와, 국방상 또는 공공목적상 원형유지가 필요한 토지

3.공원, 개발제한구역, 녹지지역에 연접한 지목 “대” 이외의 토지 중 입목 본수가 51%이상이며 경사도 21도 이상인 토지

4.지형여건 등에 비추어 당해 사업으로 인하여 주변의 환경, 풍치 미관 등이 크게 손실될 우려가 있는 토지

5.생산녹지지역 및 자연녹지지역 내의 토지

 

토지 지목변경 비용

농지 지목변경 비용

 

​농지 전용시에 납부하는 "농지보전부담금"은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 전용하고자하는 해당 농지의 개별공시지가의 30%를 적용하여 산정한다.

 

​농지보전부담금 = 전용하고자 하는 면적 (㎡) * <개별공시지가 * 30% > 단/ ㎡당 공시지가 상한가 50000원.

1평당 최고 금액은 165,000원 이다.

예를들어 100평을 전용한다고 하면 16,500,000원정도 들어간다.

 

 

임야 지목변경 비용

 

​임야 지목을 가진 토지를 개발할 경우 산지전용허가시 "대체산림자원조성비"를 미리 납부해야한다.

 

산지전용의 경우는 농지전용비가 공시지가의 30%인 겻과는 달리 전국적으로 매년 산림청에서 고시하는 산지전용비 기준에 따라적용을 받는다. 평균 ㎡당 2,000원. (평당 공시지가와 상관없이 만원이 넘지 않는다.)

 

따라서, 연접개발제한 등 규제사항에 적용되지 않는 임야라면 공시지가가 높은 지역에서는 산지전용시 농지전용보다 전용비가 많이 절감된다. 그러나, 공시지가가 낮은 지역에서는 오히려 산지전용비가 더 나올 수도 있다.

 

 

농지보전부담금이나 대체산림조성비 둘 중 하나를 납부하고 건축을 하였다면 그 후엔 "지목변경 취득세" 가 발생하게 되는데, 토지 지목변경 시 지방세법상 "가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다"라는 조항에따라 농지였을 당시 개별공시지가와 개발 후 대지로 전환시의 공시지가의 차액이 과세표준이되고 지목변경 취득세액은 과세표준 * 2.2%가 된다.

 

​지목변경 취득세는 지목변경일로부터 60일 이내에 신고, 납부하셔야 한다.

개발부담금 

 

준공검사가 완료되고 나면 "개발부담금"이 부과 된다.

개발부담금은 투기를 막기 위해 토지의 형질변경 등으로 생기는 개발이익 중 일정한 비율을 환수하는 제도이며 국가 또는 지방자치단체로부터 허가 · 인가 · 면허 등을 받아 택지개발사업 · 공업단지조성사업 등 각종 개발사업을 시행하는 사업자가 개발이익환수에 관한 법률에 의해 정부에 납부하는 부담금 형태의 공과금을 칭한다.

 

 

​​개발부담금의 산정 방법 = 개발이익 * 25% ( 개별입지사업 ) 또는 20% ( 계획입지사업 ) = ( 준공일 공시지가 - 부과개시시점 공시지가 - 개발비용 - 정상지가상승분 ) * 부담률 ( 25% 또는 20% )

※ 단, 개발제한구역 사업 시 납부의무자가 동 구역의 지정당시부터의 토지소유자인 경우 20%

 

개발부담금은 개발사업이 종료된 시점 즉 준공이나, 사용검사일로 부터 3개월 이내에 부과되는 것으로 5년이 경과 되면 부과 할 수 없다.

개발사업이 종료되면 사업시행자는 사업설계서 등 개발비용산출증빙서류 와 함께 개발비용 산출내역서를 40일 이내에 제출하여야 하며 이를 위반시 과태료 부과 처분을 받게 된다

 

개발부담금 부과대상 면적

- 특별시 ,광역, 자치시의 도시지역은 660㎡이상

- 기타 도시지역은 990㎡ 이상

- 비도시지역 (관리지역, 농림지역), GB(그린벨트)는 1,650㎡이상 에 부과한다.

토지지목과 토지지목변경은 땅의 가치와 가격을 결정하는 중요한 요인으로, 토지 지목변경은 일정한 절차를 밟아 허가를 받아야만 공식적으로 바뀌기도 한다.

무엇보다 이것을 꼼꼼하고 정확히 확인 해야 하는 또 다른이유는 세금과 관련있기 때문이다.

 

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댓글1

  • 카쿠 2022.06.24 15:37

    글 잘 보고 갑니닿ㅎㅎ
    개발 부담금은 비도시지역(관리지역)에서 1650제곱미터부터라고 하셨는데,,
    그 미만은 어떻게 되나요?ㅜㅜ
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